대출용어 3형제 정리: LTV, DTI, DSR

LTV (Loan To Value Ratio)

LTV는 담보가치 대비 대출비율을 말합니다. 즉 주택을 담보로 돈을 빌리는 비율입니다. 

LTV는 (대출 금액 / 담보주택의 가치) * 100 (%) 으로 구할 수 있습니다.

 

5억짜리 집을 구입했는데 LTV 비율이 60%라면, 돈을 빌릴 수 있는 최대 금액은 5 * 0.6 = 3억 원입니다.

30%라면, 1억 5천만원입니다. 

 

여기서 유의할 점은 실제 대출 가능 액수는 LTV 비율보다 적을 수 있다는 것입니다!

만약 해당 주택에 전세금이 들어가 있다면, (대출가능한도 - 전세보증금)으로 계산하기 때문에 실제 대출 한도는 줄어듭니다.

 

또한 대출자가 보유한 주택의 수, 투기과열지구와 조정대상지역 등 조건에 따라 다르게 적용됩니다.

 

DTI (Debt To Income)

DTI는 총부채 상환 비율, 즉 대출자의 소득에 대한 부채의 비율을 말합니다. 

DTI는 (연간 원리금 상환액 / 연소득) * 100 으로 계산합니다.

 

만약 연소득이 5,000만 원인데 DTI가 40%라면, 2,000만 원이 나옵니다. 그러면 2,000만 원까지 대출이 가능하다는 것이죠.

 

DTI가 엄격하게 적용될 경우에는 담보가치가 높더라도 소득이 충분하지 않으면 대출한도가 줄어드는 것입니다.

DTI가 강화되면 대출한도는 줄어드는 반비례 관계입니다.

 

DSR (Debt Service Ratio)

DSR은 총체적 상환능력 비율을 말하고, (모든 금융 부채의 원리금 상환액 / 연소득) * 100 (%)로 계산합니다.

우리의 현재 소득 기준으로 원리금 상환 능력을 판단하고, 대출을 받은 모든 금액과 비교해서 또 다른 대출을 받을 수 있는지 없는지를 판단합니다.

 

DTI 와 DSR의 차이점은?

DTI는 연소득 대비 (주택담보대출의 연원리금 상환액 + 기타 금융대출의 연 이자 상환액)으로 계산하는데요.

반면에 DSR은 연소득 대비 (모든 대출의 원금 + 이자)로 계산해서 따집니다.

그래서 DSR이 DTI보다 엄격합니다!

 

 

 

참고

신한은행 [LTV] 대출용어 완전 정복하기!

[DTI] 대출용어 완전 정복하기! [DSR] 대출용어 완전 정복하기!